IDENESIA.CO – Kesenjangan antara harga properti dan pendapatan masyarakat menjadi tantangan utama pasar perumahan Amerika Serikat. Penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) belum tentu membuat masyarakat mampu membeli hunian apabila harga properti terus meningkat lebih cepat daripada upah. Analisis Redfin memperkirakan harga rumah AS baru kembali ke tingkat keterjangkauan seperti pada 2018 sekitar 2031 dalam skenario tertentu.
Mengutip New York Post, Redfin mengkaji sejumlah kemungkinan berdasarkan perubahan suku bunga KPR dan pertumbuhan harga rumah. Hasil analisis tersebut menunjukkan bahwa pemulihan pasar tidak akan berlangsung merata. Sejumlah kawasan metropolitan, termasuk New York City dan Long Island, berpotensi tetap sulit dijangkau masyarakat berpendapatan terbatas.
Kondisi ini memperlihatkan bahwa kemampuan membeli rumah tidak hanya bergantung pada biaya pinjaman. Pertumbuhan pendapatan, harga properti, dan besarnya cicilan juga menentukan akses masyarakat terhadap kepemilikan hunian.
Harga Rumah AS Bergantung pada Suku Bunga dan Pertumbuhan Harga
Redfin memproyeksikan pasar perumahan Amerika Serikat dapat kembali mencapai tingkat keterjangkauan seperti pada 2018 sekitar 2031. Skenario tersebut mengasumsikan suku bunga KPR turun menjadi 6 persen dan harga rumah tumbuh sebesar 2,1 persen.
Proyeksi itu tidak berarti harga rumah akan turun ke tingkat 2018. Redfin menggunakan periode tersebut sebagai patokan keterjangkauan berdasarkan perbandingan pembayaran rumah dengan pendapatan pembeli.
Redfin juga memperhitungkan kemungkinan lain. Jika suku bunga bertahan sekitar 7,5 persen dan harga rumah tidak lagi meningkat, pasar baru dapat mencapai tingkat keterjangkauan tersebut pada April 2032.
Sebaliknya, kombinasi suku bunga 6 persen dan harga rumah yang stabil tanpa kenaikan berpotensi mempercepat pemulihan hingga Februari 2029. Perbedaan waktu ini menunjukkan besarnya pengaruh biaya pinjaman dan pergerakan harga terhadap kemampuan masyarakat membeli hunian.
Meski demikian, seluruh tanggal tersebut merupakan hasil proyeksi berdasarkan asumsi tertentu. Perubahan kondisi ekonomi dan pasar dapat memengaruhi realisasi setiap skenario.
Kenaikan Harga Rumah Membebani Pembeli di Kota Besar
Persoalan keterjangkauan masih menonjol di sejumlah wilayah Pantai Timur dan Midwest. Di kawasan tersebut, harga rumah tumbuh lebih cepat daripada pendapatan masyarakat. Akibatnya, penurunan suku bunga belum tentu menghasilkan cicilan yang sesuai dengan kemampuan keuangan pembeli.
Nassau County di New York menjadi salah satu contoh. Menurut analisis Redfin, harga rumah di wilayah tersebut meningkat 5,3 persen dalam setahun terakhir. Sementara itu, proyeksi pertumbuhan pendapatan tahunan hanya mencapai 3,6 persen.
Perbedaan tersebut memperlebar jarak antara harga hunian dan kemampuan beli masyarakat. Bahkan, suku bunga KPR sebesar 6 persen belum tentu membuat rumah di Nassau County terjangkau bagi kelompok berpendapatan terbatas.
Tekanan serupa juga muncul di New York City, Newark, New Brunswick, dan Philadelphia. Chicago serta Boston turut menghadapi tantangan pemulihan keterjangkauan perumahan.
Di Chicago, harga rumah naik 5,5 persen secara tahunan. Angka itu melampaui proyeksi pertumbuhan pendapatan sebesar 3,9 persen. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pendapatan masyarakat belum mengikuti laju kenaikan harga properti.
Redfin Soroti Perbedaan Kondisi Setiap Wilayah
Ekonom senior Redfin, Asad Khan, menjelaskan bahwa setiap pasar perumahan memiliki karakteristik berbeda. Karena itu, wilayah dengan harga rumah yang sangat tinggi belum tentu membutuhkan waktu pemulihan lebih lama daripada wilayah lain.
Khan menilai arah harga properti dan pertumbuhan pendapatan menjadi faktor penting dalam menentukan waktu pemulihan. Penjelasan tersebut menjawab mengapa sejumlah pasar di Pantai Timur dan Midwest dapat menghadapi persoalan keterjangkauan lebih panjang daripada perkiraan umum.
Menurut Khan, penurunan suku bunga yang signifikan pun belum tentu memulihkan kemampuan beli masyarakat jika harga rumah terus tumbuh lebih cepat daripada pendapatan.
Pernyataan itu menempatkan pertumbuhan pendapatan sebagai salah satu faktor penting dalam pemulihan pasar. Ketika harga rumah naik lebih cepat daripada upah, pembeli membutuhkan bagian pendapatan yang semakin besar untuk membayar cicilan.
Dengan demikian, perubahan suku bunga saja tidak cukup untuk menggambarkan kondisi pasar perumahan. Analisis juga perlu memperhitungkan perkembangan harga properti dan kemampuan ekonomi rumah tangga di setiap wilayah.
Patokan Keterjangkauan Mengacu pada Agustus 2018
Redfin menggunakan Agustus 2018 sebagai acuan untuk mengukur kondisi perumahan yang normal. Pada periode tersebut, pembeli rumah pada umumnya mengalokasikan sekitar 30 persen pendapatan untuk membayar KPR, pajak properti, dan asuransi. Perhitungan itu mengasumsikan pembeli memberikan uang muka sebesar 20 persen.
Patokan tersebut membantu menggambarkan hubungan antara pendapatan dan biaya kepemilikan rumah. Ketika cicilan serta biaya perumahan menyerap porsi pendapatan yang semakin besar, rumah tangga memiliki ruang lebih sedikit untuk membiayai kebutuhan lainnya.
Namun, angka 30 persen bukan batas mutlak bagi setiap keluarga. Kondisi keuangan, besarnya utang, biaya hidup, dan stabilitas pendapatan turut menentukan kemampuan seseorang membayar rumah.
Proyeksi Redfin menunjukkan bahwa pasar perumahan Amerika Serikat menghadapi persoalan yang lebih luas daripada tingginya suku bunga. Kenaikan harga yang melampaui pertumbuhan pendapatan dapat memperpanjang hambatan kepemilikan rumah, bahkan ketika biaya pinjaman mulai menurun.
Karena itu, pemulihan keterjangkauan akan sangat bergantung pada keseimbangan antara harga properti, suku bunga, dan pendapatan masyarakat. Sejumlah kota besar berpotensi tetap menghadapi tekanan hingga melewati 2031, bergantung pada perkembangan masing-masing pasar.
(Redaksi)